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谁也没想到,一份控制“三公”消费的文件,竟

发布时间:2022-10-16 21:48来源: 未知

谁也没想到,一份控制“三公”消费的文件,竟然成了今年内对土地市场影响最重大的一项政策。10月14日,财政部印发了《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。文件除了包含节约政府开支,杜绝增加市场主体负担外,还提出:严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

因为房地产市场降温,从去年年中开始,全国各地土地市场也急速降温,多地出现了大面积的土地流拍。以某一线城市为例,第二批集中挂牌卖地,40多宗用地,超一半流拍。一线城市尚且如此,二三四线城市情况自然更为严重。但随后,几乎全国所有城市开展了一轮地方平台企业兜底土地市场的行动。截止到本月,各地土拍成交的买家中,地方平台企业占据了超过半壁江山。以某一线城市为例,最新土地出让中,市属、区属企业拿地占比七八成。

这次财政部发文,禁止国企购地,对市场影响巨大,可能有以下几个方面:

1、地方平台企业参加土地拍卖情况会大幅减少,各地将出现大规模土地流拍。

大胆估计,某些三四线城市,不排除出现土地100%流拍的极端情况。我上面已经解释过,目前地方国企购地从去年底开始,至今一直是主流。而当下的土地市场,民营房企几乎完全绝迹,国企央企背景的房企也是资金偏紧。他们一方面要关注招拍挂土地市场,另一方面还是关注收并购项目,还不排除要支持地方盘活出现房企的资产。所以土地市场目前是项目多,企业意愿低,传统房企资金不足,多数都在依赖地方国企“托底”。如果“托底”的主力,地方平台企业全面撤出,当前土地市场可能立即少了70%左右的“买家”,某些小城市的土地市场甚至可能完全没有买家。

2、部分城市可能会出现土地价格暴跌的情况。

土地出让收入,是各地方最主要收入来源之一,所以各地都必须靠卖地支撑运作。在当下低迷的土地市场,如果不允许“托底”,结果将会引发地价失去支撑,整个地价就会下跌,一直跌到有房企能够接受,或愿意接受的范围。今年以来,土地市场,除了一二线城市核心位置地块,有传统房企愿意拿地外,其余所有土地几乎都是地方国企托底消化掉。这批没有托底的土地要有人买,就必须降到普通房企感兴趣,那必须是足够的低价。所以,如果这个政策执行,不排除多数城市会出现新一轮土地价格快速探底的情况,地价普跌10%,20%都不奇怪。

3、土地价格如果大跌,很可能拖累房价。

房价和地价相辅相成,这不用解释。未来房价还会跌多少,要看地价会跌了多少。三四线城市房价,很可能在目前的基础上,再下一个台阶。而一二线城市郊区板块,大概率也会出现下跌。

4、地方财政压力短时间内大幅增加,部分早已入不敷出的小城市濒临无足够资金运作的情况。

这个不展开,懂的都懂。当然,这次财政部的发文,就是要求地方过紧日子,不得铺张浪费。