一.澳洲房市跌跌不休

受高通胀和加息影响，澳大利亚房地产市场进一步下跌，最大的房地产市场悉尼领跌。

大型房地产数据分析公司CoreLogic于10月发布的房屋价值指数显示，澳大利亚9月房屋价值下跌了1.4%，较8月近40年最大跌幅1.6%有所放缓。单月跌幅最大的依旧是悉尼（-1.8%），自2022年1月以来，悉尼的房价已经下跌了9%。

我们不禁会问：

1.澳大利亚房地产寒冬会持续多久?

2.美国“次贷危机”是否会在澳大利亚重演?

二.房价下跌尚未结束

疫情爆发后，澳洲利率跌至新低，带动房地产价格迅速反弹至历史新高，2021年澳洲房价涨幅达到23.7%，创2003年有数据以来最高，但通胀和加息给房地产繁荣画上句号。

今年5月澳联储12年以来首次上调基准现金利率，至今已加息6次，累积上调了250个基点至2.6%，创2013年8月以来的最高水平。

这导致借贷成本大幅上升，典型的银行住房贷款浮动利率提高到5%左右，严重冲击了房地产市场。

随着澳联储不断提高利率，住房贷款迅速降温。澳大利亚统计局最新公布的贷款数据显示，继7月下降8.5%后，8月新的住房贷款下降3.4%至274亿美元。

高通胀下澳联储还会继续加息，截至2022年6月的一年中，澳通货膨胀率高达6.1%，为2001年以来的最高值，显著高于2%-3%的目标，这意味着未来一段时间可能需要进一步加息，市场普遍认为房价下行的趋势还会持续。

澳大利亚国民银行认为，明年房价将进一步暴跃，预计首府城市的住宅价格将从2022年4 月的峰值下降约20%。

该银行预测，今年悉尼的房价将跌幅最大，为12.9%，随后将在2023年再跌9.4%。

澳元走势也会受到房地产市场的影响，美元暴力拉升叠加地产低迷，今年以来澳元兑美元跌幅达到11.5%。

三.购房人资不抵债

澳洲房地产下跌或引发一系列连锁反应。一般在澳洲买房得准备20%的首付款，如果没有20%的首付款，买房者就必须购买昂贵的房屋贷款保险来保护银行，若贷款人违约，保险公司须赔偿给银行这笔房屋贷款交易的损失。

但澳大利亚是全球房价最贵的市场之一，为了让更多人有能力购房，澳洲政府推出了住房担保计划（First Home Guarantee），符合条件的首次置业者仅需支付最低5%首付，单亲父母只需支付2%的首付，且无需购买LMI保险，就可以购买自住房。

据政府估计，截至3月末，该计划已帮助超过6万澳人买房。2022-23年预算还扩大了住房保障计划的可用名额，从2020年的10，000扩大至50，000人。

在政府的帮助下，首次购房者很大程度上主导了房地产市场，据澳大利亚国民银行数据，三季度首次购房者（First home buyers，简称FHBs）在总销售额中的占比达到44.5%，外资占比5%，并不高。

但这些购房者或受到房地产市场恶化的最严重冲击。只有5%甚至2%的首付，就需要和银行贷95%-98%的余额，还款总额本就高于普通房贷，当利率上升时，他们的还款额还会增加更多。

据澳联储数据，固定利率住房贷款占所有贷款的占比从2020年初的20%增加到2022年初近40%的峰值，但仍有60%的的借款人会受到利率上升的影响。

即使是40%固定利率的贷款人，他们中多数人将在2023年下半年面临利率到期，不得不再选择贷款，届时还款额或将大幅提高。

房价高位回落，还贷压力增加，很容易让贷款人陷入资不抵债困境，即欠银行的钱比他们的房产价值还多。

RateCity利用澳新银行（ANZ）的房地产预测进行的分析显示，如果有人在2021年12月以10%的首付在悉尼购买了一套中位价的房子，到2023年底，他们欠银行的钱可能比他们的房子的价值高出8%，尽管他们已经还了两年的房贷。

四.会爆发次贷危机吗?

澳洲房地产市场会像2008年次贷危机时那样彻底崩溃吗？

澳洲央行并不如此认为。

澳联储副主席Michele Bullock在7月的演讲中指出，虽然澳大利亚家庭持有高额债务，但同时也持有大量资产，住房资产约占家庭资产的一半，最近几个月房价的小幅下跌仅略微削弱了过去几年的上涨。

的确，根据CoreLogic数据，大多数澳大利亚城市的房价仍显著高于2020年3月新冠疫情爆发时的水平，首府城市房价需要进一步下跌13.5%，才能抵消近年的增长，这提供了些许缓冲。

她续指，疫情中额外产生的2600亿澳元的家庭储蓄，也将帮助居民应对房价下跌和生活成本上升，若将储蓄考虑在内，家庭债务与收入的比例将从150%的高位降至2007年的水平。

此外，高贷款价值比（Loan to Value Ratio ，LVR>90）新借款人的比例也显着下降。LVR 指借贷金额与贷款担保的房产价值相比较，LVR越高违约风险越大。

2022年5月资不抵债的房贷余额占比仅约为0.1%，低于大流行前的约2.25%，即使房价下跌20%，资不抵债的占比也仅增加到2.5%，这意味着发放贷款的银行仍相当安全。

不过她同时承认，受益于政策的首次置业者可能会面临更大的风险。

澳联储或注意到了房地产市场的压力，就在上月，澳联储成为首个警告货币政策“转鸽”的发达经济体央行，10 月4日澳联储加息25个基点，也低于市场预期的50个基点。

澳洲联储放缓加息叠加供给紧缺，房价跌幅或收窄，但房地产这头"灰犀牛"如何演变尚待观察，投资者仍需要"系紧安全带"、谨慎对待。